于先生：我想购买一套二手房，可是听说有人买了二手房后却发现自己所买的二手房上面设有抵押，甚至所谓的卖房人根本就不是二手房的真正房主。请问我应如何核查二手房的真实性？

　　律师观点：首先，要求出卖人提供合法的证件，其中包括产权证书(房屋所有权证和土地使用权证)、身份证件、资格证件，以及其它相关的证件。此处要注意的问题是:产权证上的房主与卖房人是否是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否相符；确认二手房的性质，是已购公房、经济适用房，还是商品房；代理委托书是否有效；共有房屋出售是否有共有人的同意出售证明书等。

　　其次，向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。

　　最后，查验房屋是否有债务负担。在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约；另外，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。

　　总之，要想了解房屋产权的真实内容，购房者除要向卖房者索要一切产权文件并仔细阅读外，还要到房产管理部门查询有关所购房产的产权记录，两相对照才能清楚地知道该房产的一切产权细节。

    

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