印花税、营业税、个人所得税新旧税种相连———

　　今年，国家对于房地产市场的宏观调控可谓下了大力气。营业税出台后，紧接着个税又浮出水面，两税的接连落地引起了二手房市场的轩然大波，也让消费者对二手房交易所需交纳的费用倍感疑惑。

　　为此，记者专门走访了“我爱我家”房地产经纪公司进行咨询，“我爱我家”房产专家对二手房买卖双方所需交纳的各项税费，详细列明如下：

　　卖方：

　　①印花税———0.05%

　　②营业税———5.5%（个人购买住房不满5年的普通住房）

　　③个人所得税———（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%

　　买方：

　　①契税———1.5%（普通住宅享受1.5%的优惠税率，即：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房）———3%（非普通住宅按3%税率征收契税。）

　　②印花税———0.05%

　　为了让消费者更加清楚自己所需交纳的税费情况，记者请“我爱我家”的专业人士按照房屋的不同类型，举例说明在交易时分别需要交纳什么税费，以及需要交纳多少税费。

　　●第一类：二手商品房

　　A先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售给B先生。那么，

　　（一）出售方———A先生转让房屋需要交纳的税费为：

　　印花税＝成交额×0.05％＝65万×0.05％＝325元

　　营业税＝成交额×5.5％＝65万×5.5％＝35750元

　　根据北京市地税下发的通知规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。那么，就该套房屋而言，其个税将会有两种算法：

　　①按照20%征税：（商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10%。）个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%

　　＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)万×20％＝17185元

　　②按照1%征税：

　　个税＝住房转让收入×1%

　　＝65万×1%＝6500元

　　如果按20%征收个税，那么，A先生所需交纳的税费总额为53260元；如果按1%征收个税，那么，A先生所需交纳的税费总额为42575元。

　　（二）购买方———B先生购买房屋需要交纳的税费为：

　　由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。

　　契税＝成交额×1.5%＝65万×1.5%＝9750元

　　印花税＝成交额×0.05%＝65万×0.05％＝325元

　　B先生所需交纳的税费总额为10075元。

　　●第二类：已购公房

　　C先生于1998年在方庄地区购买了一套60平米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元出售给D先生。由于该套房屋已满五年并且属于家庭唯一生活用房，因此C先生出售时无需交纳营业税和个人所得税。其他税费为：

　　（一）C先生转让房屋需要交纳的税费为：

　　印花税＝成交额×0.05％＝50万×0.05％＝250元

　　C先生所需交纳的税费总额为250元。

　　（二）D先生转让房屋需要交纳的税费为：

　　由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。

　　契税＝成交额×1.5%＝50万×1.5%＝7500元

　　印花税＝成交额×0.05%＝50万×0.05％＝250元

　　D先生所需交纳的税费总额为7750元。

　　●第三类：二手经济适用房

　　E先生于2002年在回龙观地区购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元出售给F先生。根据政策规定，未满五年的经济适用房出售时不用交纳个税。其税费具体为：

　　（一）E先生转让房屋需要交纳的税费为：

　　印花税＝成交额×0.05％＝54万×0.05％＝270元

　　营业税＝成交额×5.5％＝54万×5.5％＝29700元

　　E先生所需交纳的税费总额为29970元。

　　（二）F先生转让房屋需要交纳的税费为：

　　由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。

　　契税＝成交额×1.5%＝54万×1.5%＝8100元

　　印花税＝成交额×0.05%＝54万×0.05％＝270元

　　F先生所需交纳的税费总额为8370元。

　　由上面的例子可见，转让二手房过程中，买卖双方所要交纳的税费并未如消费者所想象的那么多，因此消费者不必过多担心。

　　针对目前消费者疑问较多的几个税费问题，“我爱我家”的专业人士给记者做了解释：

　　（1）契税有1.5％和3％两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

　　（2）营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，则业主需支付成交额的5.5％作为营业税；如果已满5年则不需支付该税。

　　（3）营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，那么必须支付成交额5.5％的全额营业税；如果个人购买的住房已满5年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5％的营业税。

　　（4）个税有20％和1％两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。

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