在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的倒置，极大地降低了中国商业地产项目的成功率。

进入金秋的北京，秋风送爽，阳光明媚。与这种天气相匹配的是北京一些新的商业地产项目仍在如火如荼的发展，但与此相反的是，一大批原本被市场所追捧、推崇的商业地产项目却纷纷遭遇了经营危机，有些项目在危机中彻底消沉，有些则在危机中做最后的努力，试图重获新生。

这一现象引起了国家有关部门的重视，从7月开始，由商务部牵头会同中国城市网点建设管理联合会、中国商业地产联盟等部门对广东、广西、厦门、上海等十几个城市的商业设施建设情况进行了摸底调查，这是商务部首次对全国的商业地产所组织的一次专项调查行动，该行动现已降下帷幕，结果如何？

据领导这次调查行动的中国商业地产联盟秘书长王永平透露，基本的看法有两个：一是目前商业地产的结构性问题相当突出，二是商业地产空置率居高不下。

王永平指出，当前我国商业地产的结构性矛盾主要体现在两个方面，一是传统的大型社区商业设施项目一定程度的过剩与新建社区相当匮乏的矛盾。一个好的商业布局应该是大中小项目协调发展，这样的商业生态链才能保证不同的消费群体在不同区域都能得到最方便、最高效的服务。便民商业设施的匮乏不仅仅体现在大社区，在高档的别墅区里同样存在着这样的问题。比如奥运村的某个别墅区，虽然只需要跨过一条马路就可以解决这个问题，但那是一个面积有4000平米的别墅区，不管开车还是走路到马路对面都是很不方便的。二是城乡发展的矛盾比较突出，我国城市发展很快，而农村的商业设施却十分简陋，不仅设施差，而且运营能力、商品的质量等都存在问题。

关于商业地产的空置率，据国家统计局今年6月份的统计数据，我国商业地产的空置面积达已达到2788万平米，比去年增长21%。目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场增量的10%-15%，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的25%以上，从2004年商品房总体情况来看，在商品房的空置面积总体下降的情况下，商业地产的空置率却在上升。

缺乏有效规划

“不管是开发商还是国家政府层面，对城市的商业规划都应该给予高度的关注”，这是中国城市商业网点建设管理联合会主任韩健徽先生在“中国商业地产论坛”上的发言。一起参加这一论坛的王永平先生也表达了同样的观点，他说：“规划是影响商业地产发展的一个非常重要的问题，国内目前的商业物业缺乏有效的规划，中国在很长一段时间里，是谁想建就建，想建多大就建多大，想建哪儿就建哪儿，而国外，包括日本、美国，都有很完善的商业网点规划”。

其实，早在2001年，为了推动我国城市的商业网点规划工作，国家经贸委就颁布了《关于城市商业网点规划的指导意见》。2002年，国家经贸委更加重视城市商业网点规划工作，颁发了《关于进一步做好中国大城市商业网点规划通知》，该通知明确要求各个直辖市省会城市尽快做好城市网点的规划，并且提出要制定城市商业网点规划，实行听证制度，作为推动城市商业结构调整的主要措施之一。可在城市商业规划和商业地产的赛跑过程中，商业规划工作总是慢了半拍、稍后一步。当时部分城市的商业地产，特别是大型商业地产重复建设，盲目发展，资源浪费等情况仍十分严重。

为了进一步遏制商业地产中不良现象的蔓延，2004年商业部、建设部联合下发了《关于做好地级城市商业网点规划的通知》。截止到2005年7月，在全国范围内，已经批准实施商业网点的城市有41个，待批准的城市有200多个。据商业地产联盟的有关人士透露，这个数据还有可能提高。

王永平告诉《中国科技财富》记者，新的《2005年城市商业网点规划草案》现已上报国家立法机构，我国第一部关于商业网点规划的法规有望出台。这标志着从2001年到2005年，中国的商业网点规划正在逐步向深入化、法制化和科学化迈进。据内部人士透露，该《草案》有这样的规定：大型设施必须由发改委、建设、规划、行政管理、交通、环保、生态、交流协会、行业组织、专业学者，包括所在的区、街道等各代表来参加项目听证，这是该草案的主要特点和内容之一。开发商经过听证后，再拿出建设规划，方可办理相关行政手续。此外政府还将把商业网点的统计纳入到法定的统计范围。在此基础上对商业网点进行动态监控，及时向社会发布信息，引导企业、银行以及个人投资者进行科学的决策，以避免开发的盲目性。

“但愿我国即将颁布的有关商业网点规划的规定，将以开放、竞争、统一有序的，以满足市场需求，提高人民生活水平为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，避免低水平重复建设和无序竞争，最终促进社会和城市的发展。”这是韩健徽先生在论坛上发表的对即将出台的《商业网站规划条例》的期望。

在此，不妨参考一下国外发达国家的商业规划和商业之间的关系是如何处理的。比如，新加坡的商业网点共分为五级：中央商业中心、区域商业中心、小型商业中心、边远商业中心和邻里商业中心。新加坡的商业网点是由城市局来统一负责，其任务是确保有限的土地资源能够得到充分利用。新加坡方面严格规定：每个商业中心对网点的选址、规模、商品等都有明确的要求，也规定新增的商业设施不能影响已有的商业中心。同时，要严格遵守交通蓝图规划，任何人无权擅自改动，如果要改动就要提出足够的理由，并且要经过法定的程序。新加坡的商铺非常发达，整个城市的发展也十分有序，这不得不归结于其前期整体的良好规划。这与我国很多城市的情况不一样，我国的一部分中小城市根本就没有规划，即使是一些大城市有了规划但也不能够严格的执行，随意变动性很大。更有甚者，为了拿到工程的规划许可证和开工许可证，以住宅的名义进行申报，并且也以住宅的名义向银行进行借贷，以造成商业地产的事实，然后通过各种关系或以很低的违规成本绕过政府的规划和政策的管制。出现这种现象一方面体现出开发商对政策的不严肃态度，另一方面也体现出政府规划政策的有效性很差。

再来看看英国。英国是个发达资本主义国家，其商业地产非常发达，遍布城市、农村、边远小镇。英国把商业规划提升到了这样的一个高度：认为商业网点规划是促进城市经济、商业自身健康、协调、可持续发展的重要手段，并经过议会形成正式的法律文件。为了使商业网点的发展达到规模适度、布局合理、结构优化，英国政府征求社会各界意见，制定了规划程序，并且在实践中随着本地区经济的发展情况，不断扩展与修订。与此同时，英国在商业发展中还有一个显著特点，即英国对大型商业设施规划实行严格管理，对本国和外商企业的规划采取同样的政策，没有区别对待，更没有专门针对外商的规定。而在我国某些城市却把招商引资作为头等大事，并为此修改我们的规划，制定特殊优惠政策。从经济的角度看，商业网点连接着产品的生产和销售，从社会的角度看，商业网点连接着百姓的日常生活，商业资源应该是社会的公共资源，为何不公平对待？

倒置的开发顺序

“我认为做商业地产项目是做所有地产项目中最难的，做住宅项目是最容易的”

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