2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“九部委意见”），内容涉及6部分15条。“九部委意见”是不久前发布的“国六条”精神的具体落实方案，从涉及的内容看具有较强的针对性。不管赞同的还是不赞同的，90％以上的内容在预料之中。这样说并不是标榜自己有多么聪明，而是说“九部委意见”是房地产市场供求状况、社会舆论、各部门态度以及中央政府对形势的判断等各主要因素共同作用的结果。只要对这些问题有相对准确的把握，再根据不久前发布的“国六条”，推测出这些内容的绝大部分也并非太难之事。但推测归推测，这次的“九部委意见”很多细节还是令人感觉到，不少规定也是下了一番推敲功夫的。

纵览“九部委意见”的全部内容，不难发现其调控的基本目标集中在五个方面。

其一，稳定价格。要求重点发展满足当地居民自住需求的中低价位和中小套型普通商品住房，明确新建住房结构比例，调整住房转让环节营业税，调整住房消费信贷政策，控制被动性住房需求等，均体现出这样的目的，这也是今后评价“九部委意见”实施效果的基本准则。至于具体评价标准，学界和舆论界可能会存在差别。

其二，调整结构。调整结构这一目标与稳定价格的愿望是紧密关联的。不仅如此，它还事关国家耕地保护和粮食安全问题，所以温总理说在这个问题上“要看300年”。尽管将当前的高房价与商品房结构的不合理过多联系起来，未必很恰当，但调整商品房结构、调控商品房面积越来越大的发展趋势却是非常必要的。

其三，理顺秩序。理顺秩序是保障中国房地产业健康发展的前提条件，否则即使价格稳定，房地产市场也绝对不会是一个健康合理的市场。严格房地产开发信贷条件、加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为，都是为了形成一个健康、合理的市场秩序。

其四，保障居住权。其实，尽管出现了一些偏差（中央政府正在校正），但中国的住房制度改革成绩很大，这不容否定。从世界范围来看，我们的住房问题解决得是比较好的。但由于涉及到广大老百姓的居住权问题，解决好新生低收入家庭和原体制外城市居民中居住困难者的住房问题，仍然不可忽视。解决这方面问题主要靠政府而不是市场的力量，即使可以借用市场的力量，也需要政府进行强有力的引导。

其五，引导舆论。这个问题的存在已不是一两天，如果不注意引导舆论，任由其发展，它对房地产业健康发展的危害将是很大的。我们应该同时注意，舆论恶意妖魔化房地产，其危害与虚假宣传、鼓吹房价乱涨有理一样严重。尽管有关部门的相关文件中也多次做过有关阐述，但效果不甚明显，而且有恶化迹象。所以，“九部委意见”再次强调这个问题十分必要。

总体看来，“九部委意见”提到的15条内容中，多数措施比较得当，而且针对性较强。

尽管一年来的房地产宏观调控效果未能达到预期，但原则始终是对的。比如在需求旺盛的情况下，利率杠杆的调控作用很有限，应通过调控首付比例来调控房地产需求，以稳定价格。尽管有央行权威人士认为，在房地产宏观调控中金融政策的作用有限，但调控首付在现阶段确实可以“一招制胜”，金融政策的积极介入也属必要。再如，别墅类开发项目过多，单套商品房面积越开发越大，超越了国情许可，这次中央政府在这方面亦做出了明确表示。当然，对别墅类用地一概不批这一点，有值得商榷之处。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，坚持正确的舆论导向，整顿监管开发、交易秩序等内容，也符合很多专家学者的积极呼吁，颇值得赞同。还有一些规定，例如，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收等等，都将成为规范市场秩序的有效措施，在今后发挥出积极作用。

当然，这不是说“九部委意见”是十全十美的调控方案，它本身还有值得改进或者有待明确的地方。

例如，在住房转让环节征收营业税，用以抑制投机和投资性购房需求，在需求旺盛的情况下，这部分税收可能转化成交易成本，推升房价；在需求平稳的情况下，又会极大地抑制二手房交易活动，因为“惜售”会阻碍二手房市场和租赁市场的发育。因此，从保有环节进行税收调节或许更有效果。如果物业税推出的条件尚不成熟，可以更多地利用金融手段调控需求。

又如，加快住房保障制度建设非常紧迫，但如果继续进行城镇廉租住房和经济适用住房建设，那么目前的细则恐怕还不够详细。应该确定出更具操作性的措施和鞭策机制，否则效果也许还无法尽如人意。或者用货币补助的方式代替实物补助，不失为更好的选择。

再如，“九部委意见”规定，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合新建住房结构比例要求的，要进行套型调整，但这会影响到政府的信誉和权威性，是否合适也值得再考虑。

最后关于新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上的规定，等于对市场供给与需求进行了双向严格管制，这对市场机制究竟有多大的伤害，是否能让供给者与需求者都基本接受，是否能保证这种管制下的房地产产品都被市场消化掉，是特别值得关注的，也是令人担心之处。

作者：北京师范大学房地产研究中心主任