编者按内地进一步趋紧的调控效应，已然传递到了境外。

在港股市场深受震动的同时，内地融资渠道也进一步收窄，双向作用之下，房产商们将面临又一轮严峻的资金考验。无论是貌似乐观，还是忙于应对，这个“冬天”显然比较冷。

曾希望赶在本月21日挂牌上市的阳光房地产投资信托基金（下称“阳光基金”）已于日前决定暂时放弃上市计划。该基金是由恒基兆业地产有限公司（0012.HK，下称“恒基地产”）与恒基兆业发展有限公司（0097.HK，下称“恒基发展”）联合发起的REITs，其物业资产由双方共同注入。

约半个月前，阳光基金与新鸿基地产（0016.HK）分拆的创纪房地产投资信托基金（下称“创纪基金”）几乎同时向香港联交所递交了上市申请，随即双方很快进入REITs的分拆和上市筹备工作。此外，据《第一财经日报》获悉，香港多家地产商均有意分拆旗下物业打包REITs上市。

在此之前，于5月20日前后上市的另一只REITs——冠君产业（2778.HK），在上市当天即跌破发行价，且之后几乎没有出现过反弹，至6月7日止，该股已较发行价下跌21%。

根据阳光基金早前发给投资者的电子邮件，阳光原计划在上周五公开招股，至本周三截止，并在本月21日挂牌。但消息人士称，由于REITs市场出现逆转，现在已没有任何时间表。

阳光基金临时放弃上市，与冠君产业上市后的市场反应不无关系。此外，受美国加息预期的影响，以及中央对内地的紧缩政策，使恒基地产管理层不得不重新考虑阳光基金上市后是否能够获得市场追捧。

与此同时，正在进行招股的瑞安房地产、世茂房地产以及将在新加坡上市的上海仁恒房地产，由于受到内地宏观调控的影响，均不约而同地宣布下调估值或减低筹资额，期望在低迷的市场中吸引投资者。

香港REITs可能落入低谷在阳光基金放弃上市的消息传出后，新鸿基地产旗下的创纪基金也杳无音讯。据香港证券人士分析，阳光基金的决定将直接影响创纪基金的上市计划。

此前，根据恒基地产与恒基发展发布的公告，双方将共同注入11个位于香港市中心的商业物业，资产规模约92亿港元。原计划最多筹资5亿美元，回报率介乎5至6.1厘。在冠君产业上市大跌之后，市场对REITs信心大减，分析人士当时就曾断言，阳光基金如果没有6.5厘的回报，将难以吸引投资者吸纳。

据了解，阳光基金及其承销团，上周已决定把回报率由原本的5厘多，提高至超过6厘。但由于新近上市的冠君产业上周仍然跌势不止，以上周五收市价3.95元计，其回报率已上升至超过7厘，使阳光基金的吸引力大降。

而香港证券人士分析，目前香港投资者对REITs兴趣大降的原因，除了美国加息致使整体市场低迷外，现在已上市或准备上市的REITs定价均偏高，而且增长前景又不见得好，这说明香港的地产商都想占小股民便宜，但经过前段时间的积累后，投资者对REITs已表现得越来越理性。

一位香港居民的亲眼所见也许更有代表性。他对《第一财经日报》表示，此次恒基发展注入阳光基金的唯一一幢物业，即位于香港渣华道108号的商业中心，就在他家附近，“那幢大厦根本是长期大量空置，完全没有增长前景”。

根据公告，上述居民所指的商业中心是一幢25层高的乙级写字楼。在阳光基金中的物业，还有三幢同样为乙级写字楼。

据香港一位对REITs相当熟识的知情人士称，目前被香港地产商注入REITs上市的物业资产中，大部分都是一些收益不好的物业。此前由于其概念很新，因此获得投资者的追捧。但这些物业均在香港境内，因此其经营状况，投资者都能看到。现在这些REITs被投资者冷落也在意料之中。

正因为如此，如果内地物业想打包到香港上市，投资者对其收益率的要求将更高。因为他们难以获知该物业的具体情况，只能以高收益率进行要求。从这个角度来看，内地物业打包REITs赴港上市对公司而言，回报率并不见得如预期的好。

据分析人士介绍，阳光基金放弃上市的损失应该不小。不过，由于阳光基金的上市申请已获批准，因此，如果恒基地产决定重新启动上市计划，只需要重新制作一份新的年度财务报表即可。

与REITs同时受挫的，还有赴港上市的内地房地产公司。在未来一个月内，将有包括瑞安房地产、世茂房地产以及绿城房地产的三家企业计划到香港联交所上市。尽管市场反应不是很好，但由于成本因素，瑞安房地产的上市计划已不可能再做更改。目前瑞安房地产已赴新加坡路演。

IPO市场反应未如预期瑞安房地产于6月5日开始在香港举行基金推介会，正式拉开招股活动的序幕。但一些参与推介会的基金经理在会后的反应显示，瑞安房地产的招股不太顺利，市场反应一般。

在此之前，由于香港资本市场的陆续下跌，瑞安房地产已下调其估值约13%。据瑞安房地产的初步招股文件显示，公司拟发行10.17亿股，招股价介乎5.6至7.55元，即集资57亿至77亿元。

此前，瑞安房地产打算筹资近100亿元，但由于市场逆转，瑞安房地产不得不降低筹资额，以保如期上市的机会。

同样以内地华东为主要基地的上海仁恒房地产（下称“上海仁恒”），日前也将在新加坡上市。据外电报道，因为投资者担心内地的宏观调控，上海仁恒不得不削减23%的集资额至21亿元左右,并以2006年10至12.7倍的预测市盈率招股,较资产净值折让了20%~35%。

分析人士认为，上海仁恒的定价对在香港上市的瑞安房地产及世茂房地产等，有指标作用。为了确保瑞安房地产的招股成功，公司主席罗康瑞亦亲自出马，不仅全程主持推介会，还现场为机构投资者解释公司审计委员会的架构等。

据了解，瑞安房地产预期今年12月底重估物业前的盈利,为人民币17.5亿元，市盈率介乎13.6至18.3倍。据一位参与推介会的香港基金经理称，瑞安房地产的定价要低，才能对投资者有吸引力。

本周三，港股再次大幅下跌，地产股跌幅居前，新世界发展（0017.HK）当天成为蓝筹股中跌幅最大的个股，其股价下跌3.4%至11.5港元。

不过，也有准备逆市而上的。就在两天前，华懋集团宣布，正在与投资银行商讨，将旗下商场及商铺组合打包以REITs形式上市。据了解，其计划注入REITs的物业估计每年租金收入逾3亿元，若以6厘派息率计算，则有关REITs的巿值可能高达50亿元。