面对５．５％二手房营业税
是买是卖更应多重考量

　　６月１日，“国六条”新政正式实施，很重要的一条就是从６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，按其所得售房收入全额征收营业税。

　　记者近日采访中了解到，从６月１日二手房市场执行新的税费政策之后，交易量开始出现明显减少，而且有业内人士分析说，二手房交易量在未来几个月还将持续低迷，这是因为从目前二手房市场的房源量来看，将近８０％的二手房房龄在５年以内，而且其中很大部分的二手商品房是２年左右的，这些次新房的再交易不可避免将受到新政的影响。

　　那么，在面对“成交额×５．５％”的全额营业税时，二手房买家和卖家如何应对呢？

卖方：重点权衡时间成本

　　麦益德管理咨询有限公司首席管理（咨询）顾问师卢仁辉建议说，出售者除了要明确自己所处区域的市场状况之外，还需要对房屋自身方面以及对出售的风险方面做出一定的预判，从而更好地达到出售或购买的最佳利益点。

　　由于此次新政的出台，８０％以上的二手商品房均会受到政策影响，作为这部分业主来说必将面临到底是出售还是出租的两难选择。

    卢仁辉建议说，出售业主应该根据自身房屋的持有年限情况，来最终决定是出租还是出售，如果你现在的房产是２００２年或者２００３年的，采取“以租待售”来规避营业税的支出不失为一条好策略；相反，如果所出售的房产年限与５年相差甚远，那么选择“以租待售”的时间机会成本相对较高，而且未来不确定风险也会加大，选择该出手时就出手是一种比较可取的方式。

买方：首先考虑置业成本

    受新政的影响，购买者在今后的二手房消费中，应该特别关注两个问题：首先是购房者在购买二手房之后，初步的意愿是考虑多长时间会进行转手交易。如果打算在５年内就出售，那是否应该把未来出售将征收的营业税考虑到此次购房的成本支出。其次就是区域地段的选择。由于未来９０平米以下中小户型面积房产增加，那么购房者在购买同类型二手房的过程中，是否就要面临未来转售或出租过程中受到同类型商品房的冲击，为此，对于区域未来有效商品房供给的状况进行了解也是一个关键点。

    丹厦房产运营总监蔡楠建议说，由于此前厦门大部分项目实际已经执行购房首付款３０％的标准，此次新政关于首付款标准的变动，对购房者的影响并不大。但是，在二手房交易过程中，一般都会采取卖方实收的方式，将提高的交易成本转嫁给买方。现在由２年期限延长到５年，原来在实际操作过程中的避税方式显然已经不适用了，双方的交易风险和成本都有所增加，尤其是购房者更应慎重考虑购房成本。

    蔡楠还认为，新政整体来说对于厦门未来几月的二手房交易量会产生一个比较明显的影响，特别是对于二手商品房相对比较集中的区域的二手房市场产生较大的冲击；同时，对于房产出售者和购房者的心理预期也会发生一些明显的变化，比如作为投资置业者将会更加趋向于中长期投资，税费成本也将逐渐成为购房置业的考虑要素等。由于很多购房需求都是刚性的，比如婚房，所以新政虽然会让一部分人观望，但是从中长期来看，二手房市场仍然具有很大潜力，尤其是对于一些传统的交易热点区域依然会是二手房交易的重点，比如前浦片区、金尚片区、大唐片区、松柏片区等。

案例分析

    市民陈先生在禾祥东路有一套２００２年建的、１２０平米的三居室商品房，本打算今年７月出售，总价为１００万；由于受到此次政策的冲击，如果现在出售即将面临５５０００元（１００００００×５．５％）的营业税支出。考虑到他的这套房产是２００２年的，离此次新政规定的营业税征收时限５年差不多也就１年，因此，陈先生完全可以采取“以租待售”的方式来规避５５０００元的营业税，另外还可以获得将近一年的租金３６０００元（目前该区域二手商品房三居室的月租金在３０００元左右），特别是禾祥东片区的新建商品房增量并不多，消费者的购房可替代性并不强，未来一年内该区域的二手房价依然有一定幅度的上涨。所以，如果碰到如陈先生这样的状况，目前采取“以租待售”是比较可取的。同样，对于打算在近期买房的的人来说，也可以暂缓购房计划，等到有合适的房源再做选择——毕竟成本也是二手房买家不得不考虑的。

    所以，出售者应该根据房屋的持有年限区别对待。