我国房地产金融市场是房地产业市场化改革的产物，但由于历史原因，与其他行业相比，目前房地产金融市场的市场化程度较低，潜在系统风险较大。化解这一风险，必须进一步加大市场化改革力度（查看地图），通过制度创新、产品创新尽快拓展资本市场。

房产金融市场单一，加剧银行体系风险

　　当前，我国房地产金融市场仍处于发展的初级阶段，市场化程度较低，尚未形成健全、多层次的市场体系和丰富成熟的投资者队伍，尤其是大量普通投资者无法参与房地产金融市场的发展。

　　首先，房地产金融市场的参与主体过于单一，基本都是商业银行或地方银行，其他类型的金融机构参与很少，导致房地产金融市场过度依赖银行系统。据统计，2005年我国房地产金融市场的融资总额中自有资金占35％，利用境外资金约占10％，其余均直接或间接来自银行系统。

　　其次，我国房地产金融市场的深度十分有限， 几乎都局限在一级市场开发，二级市场的发展十分缓慢。所谓房地产金融市场中的一级市场是指产生新增债权债务关系的市场，主要指房地产新增贷款市场。而二级市场是对一级市场现有债权的再加工，通过现代金融工具产生出新的衍生产品，其本身并不产生新增债权。

　　第三，房地产金融市场产品过于单一，银行贷款占比过大。据统计，2005年末我国房地产金融市场中房地产贷款余额为3.07万亿元，同一时期房地产信托产品仅有270亿元，住房贷款证券化产品更是仅有30亿元，非贷款产品在房地产金融市场总量中的比例和作用几乎可以忽略不计。

　　最后，市场的单一和产品的单一导致现有房地产开发风险过度集中于银行体系。已经成为影响未来我国银行系统乃至金融系统整体运行稳定的潜在风险因素之一。

发展资本市场盘活房地产金融市场

　　基础性的制度建设是发展我国房地产金融市场的当务之急。应当通过完善相关法律法规，逐步建立市场化运行机制，降低市场准入壁垒，提高直接融资在房地产融资中的比例，提升资本市场在房地产金融市场中的作用和地位。

其次，建立以市场为主体，以满足房地产企业和广大房地产消费者、投资者利益为目的的房地产金融市场创新体系。通过市场化手段加大金融创新力度，推出符合市场需求的创新金融产品。

　　历史经验证明，在资源有限的条件下，资本市场中通过市场化选择机制进行资源配置的效率远远高于政府行政指令以及银行信贷系统。不同生产要素在资本的协调下，通过专业投资者的市场化选择机制，按照产品获得最终消费者认可几率的大小和潜在的市场需求高低，将宝贵的生产资源优先集中到那些最具潜力、最能满足市场需求的企业和项目中去。这种资源配置机制是我国房地产金融市场和房地产市场持续稳定发展的根本保证，而资本市场将在其中起到核心枢纽作用。

美国具有世界上最发达的资本市场和房地产金融市场，二者相辅相成。资产证券化产品（MBS）和房地产投资基金（REITs）就诞生于美国房地产金融市场，并依托美国发达的资本市场发展壮大起来，不但反过来带动了本国房地产业的繁荣发展，并进一步引领了世界房地产金融市场的发展趋势。目前，仅美国房地产投资基金产品的总市值就高达3300亿美元，占世界房地产投资基金市场总值的70％。

　　同样，未来我国房地产金融市场的发展离不开健全有效的国内资本市场，房地产市场风险分散程度大小以及资源配置效率的高低在很大程度上将取决于我国资本市场的发达程度。

作者简介：王 欧 中国证监会研究中心研究员。北京大学本科毕业,美国杜克大学(Duke Univ.)MBA。毕业后先后在美国大通证券(Chase Securities)、强生公司等跨国公司任职。2002年回国到证监会规划委任委员，现任中国证监会研究中心研究员。