2006年的房地产市场可谓是风云迭起，一系列旨在抑制投资、稳定房价的政策重磅出击，给房地产各级市场带来很大影响。其中，营业税、个税的征收给二手房买卖交易双方影响最大。按照目前交易潜规则，卖方税费均由买方支付。而对于二手商品房来说，由于成色新、房屋品质高等特点而备受投资者青睐，但此部分房屋在交易过程中有80%左右属营业税和个税征收范围内，再加之目前利率已进入市场化时代，未来还有加息的可能，这些都使得有意投资的消费者变得犹豫不决，进行长线投资固然可降低风险，但不利于资金回笼，如果进行短线投资呢又不知道何时抛盘才能做到收支平衡。为此，北京中原三级市场部研究人士以一个具体实例，来详细介绍一下购二手商品房抛盘时间的确定。

李先生拟定于近日在南三环购得一套二手商品房，建筑年代为2003年，建筑面积为70平米，房屋总价为50万元，该套房屋属于两税即营业税和个税征收范围内。该套房屋物业费为1.6元/平米/月，供暖费为19元/平米/年。

对于此套房屋，李先生可有两种方案，一是全款购买，二是贷款购买。

一、全款购买

假设1、未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担，2、假设未来租金收入不变

3、表中a为投资期内房价总共上涨幅度

序号购房收支明细金额（单位：元）

1李先生购房支出费用契税：500000×1.5%7500

2印花税：2×500000×0.05%500

3营业税（转嫁来的）：500000×5.5%27500

4个税（转嫁来的）：500000×1%5000

5全款总房款：500000元500000

6装修费：暂按5万元计50000

71-6项合计590500

8可变 支出年物业费：1.6元/平米/月×70×121344

9年供暖费：19元/平米/年×701330

10年收入年租金：1600元/月×11月17600

投资收支平衡公式（7）+（8）×n+（9）×n－（10）×n＝500000×（1+a） 其中，n为投资年限，a为投资年限内房价总共上涨幅度

投资2年将数据代入计算可知：a=12.1%

投资3年将数据代入计算可知：a=9.1%

投资4年将数据代入计算可知：a=6.2%

投资5年将数据代入计算可知：a=3.2%

投资6年将数据代入计算可知：a=0.2%

（以上数据由北京中原三级市场部提供，供参考）

通过上面图表数据分析可知：

1、对于全款购房投资来说，要想达到收支平衡压力并不太大。随着投资年限的增长，此种压力呈现直线减弱状态。其中，2年房价涨幅总共达到12.1%，就可达到收支平衡；而6年房价总涨幅仅需达到0.2%就可达到收支平衡。

但有以下几点需要注意：

1、全款投资需要冻解资金较多，对消费者承受能力要求较高；

2、需要将风险考虑在内。国家调控政策不断出台，旨在进一步稳定房价，因此，未来房价将会处于稳步上升状，增幅不会太高，这也就决定投资者的收益将会受到一定影响。

3、为了规避风险建议进行长线投资。

二、贷款购买

同样是上例，首付10万元，贷款40万元，以15年为还款期，采取等额本息方法，月还款

为3335.36元/月。

假设1、未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担，2、假设未来租金收入不变

3、表中a为投资期内房价总共上涨幅度

序号购房收支明细金额（单位：元）

1李先生购房支出费用契税：500000×1.5%7500

2印花税：2×500000×0.05%500

3营业税（转嫁来的）：5

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