商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。

商铺是民间投资的重要渠道之一，民间早就流传着“一铺养三代”、“一间铺，三代富”、“家有一间铺，三代摇钱树”等说法，可见商铺的投资本身就有着悠久历史和传统。

随着国民经济持续增长，个人可支配的收入越来越多，居民理财观念逐渐兴起，股票、基金等投资已成为居民生活中不可缺少的一部分，其中商铺更是吸引了越来越多的投资者。

1商铺投资的基本特点

商铺，简单的解释，就是用来经商做生意的铺位。商铺以“商”为先，就是说有商业经营才有商铺回报，“铺”的价值是建立在“商”字的基础上的，“商”是“铺”的价值体现。

商铺的分类

按照所处位置，商铺可以分为街铺和商场铺。街铺，就是临街铺位；商场铺，就是商场内的商铺。

按照建筑形式，街铺可细分为步行商业街、骑楼街铺、复式商铺；商场铺可分为主题商城、购物广场等等。

按照业态形式，街铺可细分为社区商业街、数码街、食街等，商场可细分为购物中心、百货商场、超级市场等；有的商铺是街铺与商场的组合，如社区商业中心引进主力店配合街铺经营。

按照批零性质，商铺可分为批发市场和零售市场，像深圳的布吉农批市场、东门的白马服装批发市场属于批发类市场，而茂业百货、人人乐超市等属于零售市场。

商铺投资特点

投资商铺主要有两个目的：其一是通过出租获取长期租金回报，比如投资一间50万元的商业店面，每年可以收取5万元的租金，那么年回报率就是10%；其二是获取升值回报，比如一套以50万元购买的商铺在5年后市价为100万元，这套商铺就增值了一倍，年回报率达20%。

商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅投资年回报率一般5-8%，商铺的收租、增值综合回报率基本在年8%以上。例如当初以15万元／平方米投资东门步行街，现金收租基本达到1000元／平方米／月以上，投资年回报率在8%以上。

增值潜力与成长空间大：如南山自滨海大道1999年开通以来，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，这说明大开发必有大成长空间。

高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。

如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。尤其是目前商业地产刚刚兴起，其开发水平相比住宅而言，还处在一个相当初级的阶段，这些更加大了商铺投资风险。

房地产作为一种投资渠道，可以有效规避通货膨胀的风险，房地产大都是增值的，因而住宅、写字楼、商铺乃至厂房，都成为重要的投资目标。

2决定商铺价格的三大因素

商铺的价格由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。

租金水平是影响商铺定价的直接因素

影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的回报基本水平，决定能支撑什么样的销售价格。

对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1-2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对深圳等大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异相对较小。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。

流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素

流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么价格高，就是因为当地已经形成的规模化市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为市场流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如华强北电子市场已形成亚洲的电子中心，其市场月租金达到2000元／平方米，通讯市场也辐射全国及东南亚地区，市场月租金高出

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