1000元／平方米。

成长空间是决定商铺价格的潜在因素

租金和流通都是确定商铺价值现有的因素，而一个商业项目未来的成长空间是一个潜在的影响价格的因素。比如目前深圳福田、南山、宝安的三大中心开发区，商铺价格每平方米一般在5-6万元，而现实租金在200元／平方米以下，虽然回报率低于住宅，但从长远来看，当中心区开发渡过五年的市场开发、培育期之后，其商铺价值可能翻番。

商铺的价值是由现有的或潜在的有利于商业经营的各种因素来确定的，现有的因素主要考评诸如商业氛围、市场租金、人流、适宜经营的业态等，而潜在的因素则整合了土地资源的价值、市场发展空间等。

3提高商铺投资成功率

近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。

关注商业地段

无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。

比如今年公布的《深圳市商业网点规划(2006-2010)》出台，深圳主流商业大局确定，金三角、华强北两大市级商业中心，福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区、龙岗中心区四大次市级商业中心，以及地铁沿线商业走廊，未来将形成深圳商业的核心区域，此类政府对商业的规划，对投资者选择什么地段的商业投资，具有重要的指导意义。

再如近年深圳社区商业中心不断兴起，社区零售商业的份额，已占住零售业的三分之一，对于那此引进超市百货主力店、处于社区组团中央的社区商业中心，无疑也具有社区商业地段上的优势。

好的商铺地段因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。从商业地产本质来讲，卖商铺就是卖地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值，这是投资收益的最大利润来源。

关注经营定位

随着商业市场的不断成熟，商业竞争日益激烈，商业经营定位的空间也越来越小。投资场内商铺，首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白；其次场内商铺在产权分离之后，一般都以独立收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。

商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表相，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。

关注销售模式

前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。

对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大；其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。

关注经营管理

住宅入伙之后，项目开发基本上就划上了句号，后期的物业管理一般比较简单，直接委托给物业管理公司，就万事大吉。但是，商场入伙，意味着商业运营还刚刚开始，商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效地经营推广，商场才能经营得下去。，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。

从深圳近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。

总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

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