日前，央行上调利率，专家分析并非所有的贷款利率都上升。对于期限在3年以内、可享受八五折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。这样，有升有降导致了一些新现象出现。

1％人将享受到利率下降

据相关人员介绍，此次加息后，真正能享受到“降息”的人大概在1％左右。现在来银行申请房贷的，一般都在15年以上，申请1－3年贷款的客户不多。申请5年以下短期贷款的客户占比大约在1％左右。

据银行介绍，申请短期贷款的客户月收入高，然后又有一笔预期的钱会到账，比如卖房子的钱或是有一笔欠款会到账，但是临时缺点钱，所以申请一笔短期贷款，调剂一下。银行优质客户，他们都能享受到八五折的最大优惠。因此，约有1％的老客户在明年1月1日调整利率时，可能享受到“降息”的实惠。

多数房贷为3年期限

部分房贷“降息”，目前提前还款的市民明显增多。对于申请十几年但实际期限仅为两三年的客户来说，他们能否享受到短期房贷的优惠利率？

根据我国国情，允许客户提前还贷。这就很人性化了，因为个人提前还贷，已经是违反合同法在先，大量的提前还贷打乱了银行的资金使用安排。银行允许客户提前还贷，已经帮客户节省了不少利息，不可能再根据实际贷款期限重新修整贷款利率。

不过，也有法律界人士提出了相关建议。目前合同法没有严格界定，碰到这种情况究竟应该执行什么利率，业内人士认为贷款合同中可以补充一块内容，就是碰到提前还贷应该怎么处理，比如能不能还？提前还贷利率怎么计算？如果有了这样的补充条款，那么客户才有可能享受到此次短期房贷的优惠利率。

3年期以内利率降

个人房贷的利率优惠幅度可由原来的九折扩大到八五折。这样算来，部分客户在享受最大优惠后，实际贷款利率反而降低了。

为什么此次加息后，会出现这种怪现象呢？是否意味着央行鼓励市民选择短期贷款呢？“不能这么说。”专家称，此次央行加息主要是限制投资过热。对个人房贷优惠从九折扩大到八五折，主要是兼顾个人的住房需求，鼓励个人贷款购买第一套住房。以6个月的房贷为例，原九折优惠后的利率为4.86％，而升息后享受八五折优惠，利率反而降为4.743％；1年的优惠房贷利率从5.265％下降为5.202％；1年－3年的优惠房贷利率从5.427％下降为5.355％；3年－5年的优惠贷款利率与原先持平。5年以上贷款利率上调。

据此，以30万元商业性个人房贷为例，如果贷款期限是6个月，那么执行新利率后，月供下降了17.18元，贷款利息总额下降了103.05元；如果贷款期限是1年，那么月供下降8.67元，贷款利息总额下降了104.01元；如果贷款期限是3年，那么月供下降9.74元，贷款利息总额下降了350.38元。

弃长选短没必要

银行专家建议，市民选择房贷不必弃长选短。市民申请房贷，不应单纯从利率高低来判断。期限越短，月还款压力越大。一旦连续拖欠3个月或是累计拖欠6个月，那么银行就有可能提起诉讼。而你如果将期限放长，那么你得到的是每月的还款压力较小，每月你能还得起款。更关键的是，如果有了一笔闲钱，就完全可以提前还贷。现在银行对提前还贷不收违约金，如果提前还贷，相比短期而言，客户也不会多付很多利息。