吴维群　朱　敏

　　提要： 2004年苏州商品房空置率比上年上升 67．7％， 2005年在继续严控土地供给、银行信贷的大环境下，预计商品房的销售压力会增大，居民购房能力和需求会有所减弱。为此，苏州市政府确定，今年市区房地产开发用地比 2004年减少 20万平方米。

　　近日，江苏省苏州市政府发布了 2005年度房地产开发用地计划，确定今年市区房地产开发用地为 280万平方米，比 2004年减少 20万平方米。苏州市政府要求各区、各有关部门要切实维护计划的严肃性，严格执行，不得突破，以防止苏州市区房地产市场出现大的波动。

　　房地产市场现状分析

　　2004年，苏州市区的房地产市场开始进入平稳发展时期，呈健康良好发展态势，但也出现了一些制约发展的问题。主要体现在以下三个方面：一是房地产开发投资继续增长，但增势趋缓。去年，苏州市区累计完成房地产开发投资 153．4亿元，同比增长 67．9％，增幅回落 2．6％。其中，住宅投资 125．9亿元，同比增长 58．8％，增幅回落 24．3％；商品房建设投资占房地产开发投资的 83．9％，继续占开发投资的主要地

位，房地产开发的整体结构比较合理。苏州市区施工面积 1640万平方米，同比增长 39．2％，增幅回落 39．7％。其中，新开工面积为 781．8万平方米，同比增长 9．1％，增幅回落 63．2％；竣工面积为 515．5万平方米，同比增长 44．8％，增幅回落 6．7％。

　　二是房产销售形势良好，但商品房空置率有所上升。 2004年，苏州市区实现商品房销售 281．6万平方米，同比增长 29％；预售面积为 268．2万平方米，同比增长 27．3％。受宏观调控政策及加息影响，商品房空置率中止了连续三年下降的趋势， 2004

年商品住房空置从 2003年年底的 23．2万平方米上升至 38．9万平方米，空置率上升 67．7％。

　　三是房价涨势趋于平稳。随着土地供应市场化制度的逐步推进，土地价值得到了更为充分的体现，商品房市场也随之作出反应，在市场作用下，商品房价格迅速发生了变化，上涨速度较快。苏州市区 2002年的商品住宅房平均售价为每平方米 2281元，2003年为每平方米 3099元， 2004年为每平方米 3948元。 2002年的平均售价比 2001年上涨了 21．2％； 2003年比 2002年上涨了 35．9％，增幅为 14．7％； 2004年比2003年上涨了 27．4％。从上述情况看，商品房价格在 2004年已经趋于稳定，但市区各区域间差异较大。中心城区特别是古城区，普通或中档商品房销售仍然供不应求，销售价格仍然持续上涨。而个别区域，由于土地供应量过大，商品房供应量已大大超出需求，销售压力开始增大，商品房开始出现滞销现象。

　　今年房地产市场前景分析

　　苏州的房地产市场目前发展状况是良好的，商品房需求量仍然比较旺盛，近期供需基本平衡。但随着前两年开发的大量商品房项目的竣工上市，市场的供求关系会逐步从供求基本平衡向供略大于求的方向转变，局部区域尤为明显，房地产市场存有潜在压力。主要依据是：土地调控政策对当前房地产开发影响不大，商品房源仍然充足。据统计，近三年来通过土地市场公开交易供应的商品房开发用地 1257万平方米（不含定销房和纯商业用地），按平均容积率 1．4计算，可建商品住宅面积 1760万平方米。近 3年有 584．1万平方米商品住宅实现了销售，尚余约 1176万平方米的商品房用地仍处于土地交付、方案设计和刚开工阶段，这部分土地约可建商品房 1646万平方米。因此，适当减少土地供应量不会对房地产市场产生影响。

　　房屋拆迁规模明显下降，被动性需求得到抑制。去年以来，由于城市建设规模压缩和受大环境影响，拆迁项目进展不快的原因，房屋拆迁量明显减少。 2004年全年批准拆迁项目 62个，拆迁居民 4376户，拆迁居民房屋面积 45．82万平方米，与 2003年相比分别下降了 40．9％、 41．3％、 20．3％。 2005年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区城市化项目上，拆迁规模数量预计将维持在去年的水平，住房的被动性需求得到抑制。

　　投资性购房的热度开始降温，市场需求更加真实。去年宏观调控政策实施以来，房地产市场投资性购房的热度开始降温，一是经过前两年房地产价格的上涨后，商品房价格和市场价格基本接近，以投资为目的的购房者感到房价上涨空间缩小，投资收益降低；二是银行加息，直接加大了投资者购房成本和投资风险；三是政府职能部门加大了对房屋买卖的管理，规范了房地产市场的交易行为，抑制了炒房现象的蔓延，

使部分投机炒房者退出了期房炒作市场。

　　土地公开交易年度计划确定

　　通过以上分析，可以得出结论：2005年在继续严控土地供给、银行信贷的大环境下，预计商品房的销售压力会增大，居民购房能力和需求会有所减弱，因此在安排 2005年度房地产开发用地时，应适当减少总量，并根据各区域商品房供需实际情况，分解确定各区域供地计划。 2005年房地产开发用地供应计划拟在去年 300万平方米的基础上减少 20万平方米， 2005年房地产供应总量拟确定为 280万平方米。主要依据是：

　　一是市区前三年商品房的销售情况。苏州市区包括中心城区、吴中区、相城区、工业园区和苏州新区。自 2002年至 2004年三年实现的商品住宅销售量依次为 239万平方米、 196万平方米和 270万平方米，三年平均销售量约为 235万平方米。

　　二是市区前三年住宅的新开工面积。市区 2002年至 2004年 11月底三年的商品房住宅开工面积依次分别为 367万平方米、 612万平方米和 694万平方米，平均商品房住宅开工面积为 558万平方米。

　　三是市区住宅空置房状况。至 2004年 12月底，市区有 38．9万平方米住宅商品房未实现销售，

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