“红树西岸、天鹅堡等高层豪宅已经卖到了2.5万元/平方米以上的高价，就连南硅谷恒立·听海这样的无名小盘均价也已冲破1万大关。可我们写字楼却大多只能卖出12000元/平方米左右，这在上海、北京等城市是不可思议的。”一位地产公司职业经理人颇为困惑地向记者抱怨。

　　就在深圳楼市因普通住宅稀缺而导致房价飙升，最终政府不得不祭出多项调控奇招抑制房价涨幅之际，专家们却发现深圳的写字楼开发商们面临着另一种截然不同的“尴尬”。中原地产深港研究中心总监张伟等专家将上述现象定义为深圳写字楼、住宅售价的“脑体倒挂”，并表示这一现象有吸引海外机构型资金进入深圳写字楼市场、削弱城市整体竞争力的可能。

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部分写字楼空置率30%-40%？

　　“如果将写字楼纳入考察范围，深圳楼市的确可以用冰火两重天来形容。”一位不愿具名的专家指出，“一边是普通购房者和投资客对住宅类楼盘的疯抢，另一边是福田中心区等写字楼群的空虚落寞，大部分写字楼的销售周期都长达1年以上。”

　　深圳中原物业顾问有限公司工商铺副总经理何世胜则通过对京、沪、深三地写字楼售价的对比来说明“脑体倒挂”的反常现象。“目前深圳写字楼整体均价在1万元左右，中心区写字楼的整体均价也仅为1.2万元/平方米。这一价格与国内其他主要城市相比，属于比较落后的水平。”何世胜表示，“同样品质的写字楼产品，上海的价格是深圳的2-3倍，北京的价格也是深圳的2倍以上。”

　　一个在坊间流传已久的说法是，深圳某地产公司曾计划仿照北京、上海业界做法，以美元为标准为旗下写字楼定价，最终却只能不了了之。“在深圳如果真采用这样的销售策略，最终只会是给周边楼盘做嫁衣！”星彦地产市场研究中心经理青忠贵斩钉截铁地表示。

　　“深南大道从车公庙到中心区两边排列着数十栋直插云霄的写字楼，可谁知道里面到底有多少公司进驻呢？”一位业内人士道出了写字楼售价长期低迷背后的又一尴尬，“车公庙除了招行大厦等寥寥两三栋写字楼基本满租外，许多写字楼长年无人问津，中心区不少写字楼的空置率也接近30%-40%。”

供大于求价值被低估

　　“深圳住宅市场面临的是供应远远不能满足需求的尖锐矛盾，写字楼市场却出现了另一种失衡：长期供过于求！”深圳市海岸房地产开发有限公司副总经理陈枫一针见血地指出：“尤其是最近两年深圳的写字楼供应极为集中，每年的供应量都在50万平方米以上，而销售量却只有约30万平方米，供大于求极大压制了价格上涨的空间。”

　　由中原地产提供的研究报告显示，仅2004年深圳就有国际商会中心、九州创展大厦、安联大厦等7个写字楼项目开盘，全年供应面积约55.7万平方米，其中70.7%为甲级写字楼。“受市民中心启用、地铁开通等利好影响，去年其实是深圳写字楼交易最为活跃的年份。”中原地产相关负责人分析指出，“但市场需求仍远不足以消化巨大的供应量。最终连南方国际广场、城市天地广场、求是大厦等商务公寓在内，深圳办公楼成交面积仅为30万平方米左右，办公楼平均成交价格低于1万元/平方米，比2003年10163.8元/平方米的均价略有下降。”

　　2005年的深圳写字楼市场供求情况同样不容乐观。本报记者掌握的最新消息是，随着卓越时代广场、金中环大厦、凤凰大厦等写字楼的相继入市，仅中心区11月的写字楼推盘量就将超过35万平方米。而深圳市国土房产网提供的数据显示，2005年1-9月深圳全市仅成交写字楼183125平方米。“按照这样的销售速度，中心区这一个月的推盘量就需要全市花17个月的时间来消化。”一位写字楼销售经理无奈地表示，“在这种市场环境下，深圳写字楼价值不被低估才怪！”

商务公寓欲与写字楼分天下

　　商务公寓对写字楼客户的分流也被专家们视为深圳楼市“脑体倒挂”的一大主因。“写字楼的使用成本比较高，空调费加管理费一般能达到20元/平方米/月，而商务公寓的物管费用一般只有两三块钱。”陈枫告诉记者：“这使得商务公寓对那些小规模的创业型公司具有极大的吸引力，从而极大分流了写字楼的客户群。”

　　中原地产就此提供的数据更令人“触目惊心”：仅2004年深圳就有南方国际广场等11个商务公寓入市，总推盘面积足有46.6万平方米，大有与写字楼平分天下之势！

　　“开发写字楼的成本一般比公寓要高出30%左右，而现在世金汉宫、金中环公寓项目的售价甚至高于某些写字楼。”何世胜不无担忧地指出，“在这种情况下，地产商为实现利润最大化，将更倾向于进行商务公寓的开发，这对今后深圳商用物业的发展将造成极大冲击。”

　　张伟则担心深圳住宅售价相对写字楼的反常飙升会导致商业运营成本的增加，“最终会使市场吸纳资本的能力缩小，从而导致写字楼价格的长期低迷和城市竞争力的削弱。”陈枫等专家则注意到，价格低迷的深圳写字楼已开始吸引海外机构型投资者的关注，并建议政府对此给予警惕。

　　有多名业内专家不约而同指出：福田中心区写字楼群之所以被业界戏称为“十三姊妹”，就是因为其外形普遍缺乏明显特征。“写字楼的集中放量加上这样的同质化竞争，必然出现长期的市场低迷。”专家们建议发展商要尽快走出同质化竞争的“泥潭”。