谁在买房之前也没想到要退房；合同订得再严谨，即使是甲方违约，退房也未必顺利；请不请律师，打不打官司，还要仔细权衡。为你讲述———

　　如意算盘

　　2000年5月，我在CBD圈内选了一套正在打地基的经典楼盘，每平方米10400元，全套140多平方米，总价150多万元。我是这么盘算的，这套房20年银行按揭，月供不到9千元，2002年底入住后，只要月租1万元就有赚，说不定还能租到1.2万元。

　　与售楼小姐接触不过三次，2000年12月中旬缴纳定金3万元，算是敲定了这桩买卖，只等着签正式的合同了。当月下旬与开发商(甲方)签订了《国际公寓外销预售合同》及《国际公寓外销预售合同》补充协议，同时交了首付款30多万元，原来的3万元定金转入首付款。这时，开发商尚没有拿到外销公寓销售许可证，不过这只是时间问题，况且圈儿内都是这样运作的。节外生枝

　　到了2001年12月初，甲方市场部的人告诉我说：“因为上级对CBD进行了重新规划，我们的楼不能再盖原来那么高，所以您的房没有了。”一个办法是再为我调一套房，但楼层格局不能保证；另一个办法就是退房，解除合同。第一个办法不可行，因为那并不是我想要的，况且还要等待。那么只有走退房一条路了。

　　甲方代表告诉我，如果选择退房，可先填写一份书面退房申请。在退房原因一栏，当然是甲方违约，我又列出了有关依据：

　　《预售合同》补充协议中规定：“甲乙双方中的任何一方均无权单方解除主合同及补充协议。否则，违约方应向守约方支付总房款的20%作为赔偿。此外，如甲方违约，应双倍返还定金，并返还已付房款及利息……”事实上，我是在甲方无法履行合同的情况下，应甲方要求提出退房申请的。

　　在应退房款一栏，我根据上述依据计算的结果是：首付款30万元(含原来的3万元定金)＋双倍返还定金3万元＋同期人民银行贷款利率的首付款利息2.37万元＋总房价款的20%赔偿金6万元，全部加起来就是41.37万元。也就是说，除了我交的房款外，我要争的部分是11.37万元，当然，其中的首付款利息并非违约金，而是甲方占用乙方资金所应当承担的借贷利息。说法不一其实，我计算出来的结果不过是一厢情愿。过了几天，我收到开发商的一份通知，要求在10日内去办理退房手续，逾期即视为合同自动解除。

　　看来，不找律师是不行了。第一次与律师见面咨询，谈了40分钟，律师找出了一份政府1993年已对CBD做出规划的材料，收了咨询费150元。见了律师之后，我才知道房屋买卖的官司是根据《合同法》去判。当我决定由律师介入时，按照要求交纳了5700元代理费。其收费依据是委托人要争得的部分，也就是我算出的11.37万元。

　　就在甲方限定的期限之前几天，售楼小姐来电话说：“您可以到财务部去退房款”，并说除了首付款外，只能双倍返还定金3万元。这也太离谱了，与我的想法差了8万多。

　　限定期限的最后一天，我和律师来见开发商的市场部人员。经过一番理论，对方一退再退，从原来的只双倍返还定金3万元，让步到可以退还首付款利息，继而让步到可以按同期人民银行固定资产贷款利率退还首付款利息。至于那20%赔偿金，对方始终没有让步的意思。如果想再多争回些利益，只能到法院诉讼了。权衡利弊

　　到了真要进入司法程序时，逼着我又上网仔细查阅了《合同法》。

　　《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”我们的合同中均有约定，即使是选择，也应由我选择。我当然会选择总房价款的20%，但是有人告诉我，这20%的赔偿金还要根据你实际造成的损失来决定。

　　到了这一步，我对诉讼的结果也失去了乐观。暗自决定，如果开发商答应除退还已付房款外，双倍返还定金、按补充协议返还利息，也就是共拿回4.75万元也就算了，再玩下去既耗费精力又得再交律师费和垫付诉讼费，估计也得万八千元。即使官司打赢了，按照《合同法》二者取其一的原则能拿回7.75万元，多争回3万元，刨去付出的费用不过2万多元，况且还要3至6个月才会有结果。既然法官怎么判是个未知数，还要费时费力费钱，我还不如见好就收。

　　一周后，我拿到了退款。从知道我的房没了，到我拿到退款共花了50多天时间，也算是速战速决。

　　谨慎为之

　　谁在买房之前也没想到要退房。合同订得再严谨，即使是甲方违约，退房也未必顺利。开发商的理由多着呢，有正理，也有歪理，往往弄得你一头雾水。请不请律师，打不打官司，还要仔细权衡。

　　你还要了解，律师事务所是按你要争得的全部标的的5%付律师费；如果进入诉讼程序，还要另外交费，法院也是按全部标的的百分比收诉讼费。至于法官怎么判是另外一回事。

　　另外，与开发商交涉的过程中，他们往往是车轮战术，频繁换人，而且会出尔反尔。所以，应当尽量收集相关的证据，为日后进入诉讼程序做准备。买房人刘洪