记者林深

　　土地新格局“软着陆”

　　2003年是“土地新政”实施第一年，共计约170幅、总量达136公顷土地分8次进行公开招投标。土地市场公正性得以显现，外地开发商开始崭露头角，还有越来越多开发商在岸边守望，伺机而动。而诸如中华企业、绿地集团、大华集团、复地集团等一批本地房产开发商纷纷冲破围城，成为南京、苏州、无锡、重庆、成都、南昌、武汉等周边、内地城市的“新圈地势力”。

　　从土地供应结构来看，浦东、嘉定、奉贤、金山、青浦、松江、宝山等周边区域成为供地大户，占总量绝大部分。而中心区域土地供应则不断下降。与城市外围行政区域形成鲜明对比，彰显政府为扩大中低商品房建设力度。一个全新的土地新格局雏形轮廓正在形成。

　　楼价驶入快车道

　　申城楼市自1999年底开始逐步从谷底攀升，历经3年成长，终于在2003年迎来井喷。世博概念板块、中山公园、五角场以及各轨道交通沿线等地区楼盘房价自今年春节过后极速攀升，整体上涨幅度超过50%，而部分新镇地区房价上升幅度甚至超过70%，短短半年间累积起来的房价足以刷新申城楼市发展速度。

　　而别墅、高档豪宅继续保持良好上升势头，市场供应量也在急剧膨胀。据数据统计，在新建楼盘项目中，内环线以内房屋均价基本消灭7000元，中环线区域基本消灭5000元，外环线以外新兴“一城九镇”地区基本消灭3000元，整个申城楼价底部在今年内被迅速抬升。目前新建商品房均价已居全国之最。

　　中低价房稀缺已成“楼市之痒”

　　今年以来，申城楼市最火爆的楼盘销售长期维持在内外环线之间以及外环线外围周边地区，单价在4000-7000元区域之间的新开楼盘受到市场热烈追捧。中低价住宅的严重稀缺已成为“楼市之痒”，由此而引发了结构性的供求失衡。2003年10月份以来，申城楼市竣工面积首次出现大于销售面积，空置房也呈现微增势头；另一方面，沪上均价在6000元以下的新楼盘推出一个火爆一个，据不完全统计，尚有数万户有效需求在排队等候。

　　据统计，上海目前最为稀缺的是总价在30万-70万元区域间内的中低价位住宅。而徘徊在楼市中的主流客户群是拆迁户与改善居住条件的中低收入人群。

　　专家点评

　　阻击短进短出的投机行为

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士认为，2003年上海房地产市场总体比较健康。从政府调控来看，受上半年非典影响，根据对消费需求的谨慎预测，从中央到地方各部门一改传统单兵作战模式，形成跨部门、跨地域、跨阶段联合调控机制。无论是总纲型的国务院18号文，还是重在调控型的央行121号文，都是为了保持房地产业健康发展，规避金融风险，抑制短期投机行为，规范供应和投资消费的游戏规则。

　　从房地产供给关系来看，今年申城楼市也呈现出明显的阶段性特征。政府的各项政策，对于行业准入门槛的抬高，降低市场开发商总量，提高质量，优胜劣汰有积极意义。

　　而判断申城楼市总体健康的原因，华伟分析，上海作为国内一线超大城市，具备集聚效应，有着国内其他二三线城市无法比拟的优势。上海人口每年不断增长，还有外来人口、境外人士是不容忽视的需求支撑力量。而目前中国房地产市场处于“亚健康”状态，理由是二三线城市的需求量存在明显不足。上海虽然需求量强劲，但仍不能掉以轻心，只有合理调节社会公平需求，有效抑制短进短出的投机行为，才能避免向“亚健康”发展。

　　本报权威预测

　　明年房市调整在所难免

　　对未来房地产市场何去何从向来是理论界争论不休、见仁见智的问题。复旦大学房研中心副主任华伟博士表示谨慎乐观，他认为2004年的房地产形势将是稳中有升。明年市场结构性调整在所难免。

　　首先单价5000元以下中低价房由于市场需求量旺盛而市场前景看好，从明年开始将供需两旺；而单价8000元以上的高价房，尤其是单价12000元以上的高档房由于市场供应总量过分巨大，所以将受到市场投资资金谨慎观望；同时单价在5000-8000元区域间的中价房所受考验不亚于高档房，虽然这部分市场供应量小，但受银行利率反弹压力等因素影响，可能会造成各种投资规模缩小。

　　据华伟预测，2004年房地产市场仍然存在多重机会。例如在各种期待的目光下，市场可能对投资法人进行可行性尝试，推动有效市场需求等等。总之，来年的房地产市场将面临风险，同时也有办法调控。

　　风云人物

　　上海地王叶立培:蛰伏14年再迎新扩张

　　2003年6月3日，叶立培翻开了他财富图谱上全新而至关重要的一页。上海迄今为止规模最大的“超级商业航母”———仲盛商业中心，在莘庄地区正式动工兴建。

　　这个预计将于2005年全部建成的项目被冠以亚洲地区最大的“Shopping-Mall”之一的地产项目投资规模近18亿元，总建筑面积达28万多平方米。

　　叶立培曾自豪地表示，“仲盛商业中心与轨道交通一号线莘庄站南广场相临，靠近沪闵、莘奉两条高速公路，通往奉贤、金山专线车终点站在此汇集，四通八达的交通带来人流。而且闵行本地区的消费能力也在不断提升，1992年我来投资时这里仅有30万左右的人口，现在已经发展到120万，1994年时莘庄还是一片农田，现在已经是很重要的人口聚居区了。按照我的估算，应该可以在8到10年内收回投资成本。”

　　1989年开始涉足房地产的叶立培在内地成立了第一家外商独资房地产公司后，曾在深圳开发两个项目，后来到上海，竞标批得古北新区的一块土地，这块土地也是上海土地批租的第二块地。从此开始了仲盛帝国的扩张，叶立培蛰伏房地产业14年，是上海最早经历房地产发展的先驱，凭借独到的眼光及智慧事业迅速膨胀，2003年在市场回暖大势之下，叶立培又迎来了新的扩张。

　　不可不记

　　4·26市政府《关于本市进一步治理整顿土地市场秩序工作实施意见的通知》(沪府办发【2003】12号)

　　重申经营性用地通过土地招投标、拍卖或挂牌等方式公开出让，保护土地资源，别墅等用地停批。

　　6·8国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)规范物业管理各环节，维护业主及物业管理企业合法权益，9月1日起实行。

　　6·13中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)对开发商资金要求、销售条件、购房贷款作严格限制性规定，防止房地产市场过热。

　　8·28市房地局、市物价局《关于规范上海市居民房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》(沪价商【2003】036号)规范房地产中介经纪服务的收费行为，服务收费新标准实行政府指导价管理。双方总共支付不超过成交价的2%(原为3%)，各自支付的中介费最高为成交价的1%。

　　10·15市财政局、市房地局《关于对本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的通知》(沪府办发【2003】40号)保障中低收入家庭改善住房条件，调整本市商品住宅建设布局。同时，为期五年的个人所得税购房返税政策正式宣告结束，最后一期个人返税具体操作年底完成。