产权证拿不到起诉是否划算
2003-07-25 14:43:26
来源：南方网－南方楼市作者：陈筱岚
南方网讯 自己购买的物业，过了规定期限却一直拿不到房产证，想要起诉发展商却又害怕支付不菲的诉讼费用，到底怎样才比较划算？维护自己的合法权益是否也要付出代价？这是不少市民在置业时候遭遇到的难题。最近，购买了商铺却迟迟拿不到房产证的赵生致电本报咨询，希望自己的疑问能够得到解答。
发展商迟延给付产权证明
经过多年的积攒，赵生手头上有了一笔数目不少的资金，在经过各方面的咨询和比较后，他决定投资商铺。
２０００年５月７日赵生以８５万元的价格预购了某房地产开发商开发的一套商铺，当时为了慎重起见，他详细查看了该房地产开发商的商品房预售许可证，了解到各种证明没有问题后，赵生与开发商签定了预售合同，合同中双方约定：开发商在２００１年８月１日前将该商铺交付赵生使用；而该商铺的产权证明应该在２００１年１２月１日前办理好。满心欢喜的赵生开始了自己的投资计划。但是，令他失望的是，２００１年１２月１日合同约定交付产权证明的期限已到，发展商却没有按约定交付产权证明，赵生几次找到开发商理论和催促，开发商都以各种理由推搪。直到现在，赵生都没有拿到商铺的产权证明。
发展商没有付清土地出让金
万般无奈的赵生通过多方面的渠道了解到，开发商是因为没有交付全部的土地使用权出让金才办理不了产权证明。赵生担心万一以后发展商无力支付土地出让金，自己的投资岂不是无法收回？出于投资风险和投资回报方面考虑，赵生想要解除这间商铺的合同，但是却有两件事情让他担心：
首先，如果房地产开发公司在诉讼期间为其办理了产权证明，那么他的起诉将没有意义，等于是浪费了时间。
其次，起诉要支付一笔不菲的诉讼费用，如果法院不支持他的诉讼请求，这笔诉讼费用就得赵生来承担。赵生很犹豫，不知道起诉是否合适。
起诉有法可依
针对赵生的疑问，我们采访了岳成律师事务所袁雪律师。袁雪律师指出：像赵生这样的担忧，在目前涉及到拿不到产权证的房产纠纷当中，不少业主都有。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。袁雪律师认为，与开发商约定办理产权证明的期限于２００１年１２月１日届满，从２００１年１２月１日到现在已远远超出一年的时间，赵生完全可以向法院提起诉讼，要求解除合同。
合同解除不了
可以要求支付违约金
针对赵生担心无法解除合同这一点，袁雪律师认为：如果开发商在诉讼期间为其办理了产权证明，法院可能会为了稳定房地产市场，对购房合同不予解除，但是，即使在这种情况下，开发商还需承担违约责任。因为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对于赵生目前的情况，袁雪律师建议：可以要求开发商承担从２００１年１２月１日起到现在的违约金。
诉讼费用应由过错方承担
对于赵生担心由于法院不支持自己的诉讼请求，而自己必须支付全部诉讼费用这一点袁雪律师解释说：即使法院对赵生解除合同的诉讼请求不予支持，赵生应该也不会承担全部的诉讼费，而是由开发商承担全部或部分诉讼费。因为是由于开发商的违约造成赵生无法及时拿到产权证明，因此而引发的诉讼，开发商方面存在过错，赵生没有过错，过错方理应承担因自己的违约行为造成的法律后果。
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